KYB CHINA(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布 根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订 根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订 根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订 根据2020年3月27日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第四次修订 根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第五次修订)
(Опубликовано Указом Государственного совета КНР № 248 от 20 июля 1998 г., с изменениями от 8 января 2011 г., 19 марта 2018 г., 24 марта 2019 г., 27 марта 2020 г. и 29 ноября 2020 г.)
总则
Общие положения
为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
Настоящее Положение разработано в соответствии с Законом КНР об управлении городской недвижимостью в целях регулирования деятельности по разработке и эксплуатации недвижимости, усиления контроля и надзора за такой деятельностью, а также содействия здоровому развитию отрасли недвижимости.
本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
Под деятельностью по разработке и эксплуатации недвижимости в настоящем Положении понимается деятельность предприятий-застройщиков по строительству инфраструктуры и жилых домов на государственных землях в пределах городской планировки, а также передача проектов разработки недвижимости или продажа, аренда коммерческой недвижимости.
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
Деятельность по разработке и эксплуатации недвижимости должна осуществляться в соответствии с принципом единства экономической, социальной и экологической эффективности, на основе комплексного планирования, рационального размещения, интегрированной застройки и сопутствующего строительства.
国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
Компетентный орган строительного администрирования Государственного совета отвечает за надзор и управление деятельностью по разработке и эксплуатации недвижимости на всей территории страны.
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
Органы управления разработкой недвижимости местных народных правительств уездного уровня и выше отвечают за надзор и управление деятельностью по разработке и эксплуатации недвижимости в своих административных районах.
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
Органы, отвечающие за управление земельными ресурсами при народных правительствах уездного уровня и выше, в соответствии с законами и административными нормативными актами отвечают за управление земельными участками, связанными с разработкой и эксплуатацией недвижимости.
房地产开发企业
Предприятия-застройщики
设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
При создании предприятия-застройщика, помимо соблюдения общих условий, установленных законами и административными нормативными актами, необходимо также соответствовать следующим требованиям:
(一)有100万元以上的注册资本；
(1) наличие уставного капитала в размере не менее 1 миллиона юаней;
(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
(2) наличие не менее 4 штатных технических специалистов в области недвижимости и строительства, имеющих соответствующие сертификаты, а также не менее 2 штатных бухгалтеров с сертификатами.
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
Народные правительства провинций, автономных районов и городов центрального подчинения могут устанавливать более высокие требования к уставному капиталу и техническим специалистам для создания предприятий-застройщиков с учетом местных условий.
外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当符合外商投资法律、行政法规的规定。
При создании предприятия-застройщика с иностранными инвестициями, помимо соблюдения требований статьи 5 настоящего Положения, необходимо также соблюдать законы и административные нормативные акты об иностранных инвестициях.
设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
При создании предприятия-застройщика необходимо подать заявку на регистрацию в орган промышленного и коммерческого администрирования народного правительства уездного уровня и выше. Если заявка соответствует требованиям статьи 5 настоящего Положения, орган обязан зарегистрировать предприятие в течение 30 дней с момента получения заявки; в случае отказа в регистрации по причине несоответствия требованиям, орган обязан объяснить причины.
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
При рассмотрении заявки на регистрацию предприятия-застройщика орган промышленного и коммерческого администрирования должен запросить мнение соответствующего органа управления разработкой недвижимости того же уровня.
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，提交下列纸质或者电子材料，向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
Предприятие-застройщик обязано в течение 30 дней с момента получения лицензии на осуществление деятельности представить следующие документы (в бумажной или электронной форме) для регистрации в орган управления разработкой недвижимости по месту нахождения регистрирующего органа:
(一)营业执照复印件；
(1) копия лицензии на осуществление деятельности;
(二)企业章程；
(2) устав предприятия;
(三)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
(3) сертификаты технических специалистов и трудовые договоры.
房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
Орган управления разработкой недвижимости на основе активов предприятия, наличия технических специалистов и результатов деятельности по разработке устанавливает квалификационный уровень для зарегистрированного предприятия-застройщика. Предприятие-застройщик обязано осуществлять соответствующие проекты разработки недвижимости в соответствии с установленным квалификационным уровнем. Конкретные меры разрабатываются компетентным органом строительного администрирования Государственного совета.
房地产开发建设
Строительство и разработка недвижимости
确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
Определение проекта разработки недвижимости должно соответствовать требованиям генерального плана землепользования, ежегодного плана выделения земельных участков, градостроительного плана и ежегодного плана разработки недвижимости; если в соответствии с государственными нормами требуется утверждение плановым органом, необходимо также получить такое утверждение и включить проект в ежегодный план инвестиций в основные фонды.
确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
При определении проекта разработки недвижимости следует придерживаться принципа сочетания реконструкции старых районов и строительства новых, уделяя внимание районам со слабой инфраструктурой, перегруженным транспортом, серьезным загрязнением окружающей среды и скоплением ветхих и аварийных домов, а также охранять и улучшать городскую экологическую среду и сохранять объекты исторического и культурного наследия.
房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
Земельные участки для разработки недвижимости должны приобретаться путем аукциона; исключения составляют случаи, когда законом или постановлением Государственного совета допускается выделение земельных участков без проведения аукциона.
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
До передачи права на землю в пользование или предоставления земельного участка в аренду, органы городского планирования и органы управления развитием недвижимости уездного уровня и выше должны предоставить письменное заключение по следующим вопросам, которое служит одним из оснований для передачи права или аренды:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
(1) Характер, масштаб и сроки реализации проекта развития недвижимости;
(二)城市规划设计条件；
(2) Условия городского планирования и проектирования;
(三)基础设施和公共设施的建设要求；
(3) Требования к строительству инфраструктуры и общественных объектов;
(四)基础设施建成后的产权界定；
(4) Определение прав собственности на инфраструктуру после завершения строительства;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
(5) Требования к компенсации за снос и переселению.
房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
Проекты развития недвижимости должны создавать систему капитала, при этом доля капитала в общем объеме инвестиций в проект не должна быть менее 20%.
房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
Строительство и развитие проектов недвижимости должно предусматривать комплексное размещение сопутствующей инфраструктуры и осуществляться по принципу «сначала подземные, затем наземные работы».
房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
Предприятия по развитию недвижимости должны осуществлять строительство проекта в соответствии с целевым назначением земли и сроками начала строительства, указанными в договоре аренды земельного участка. Если строительство не начато в течение одного года с установленного срока, может быть взимана плата за неиспользование земли в размере до 20% от арендной платы; если строительство не начато в течение двух лет, право на землю может быть безвозмездно изъято. Однако это не применяется в случае задержки из-за форс-мажорных обстоятельств, действий правительства или соответствующих государственных органов, или необходимых предварительных работ.
房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
Проекты недвижимости, разрабатываемые и строящиеся предприятиями по развитию недвижимости, должны соответствовать требованиям соответствующих законов и нормативных актов, стандартам качества и безопасности строительства, техническим нормам изысканий, проектирования и строительства, а также условиям договора.
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
Предприятия по развитию недвижимости несут ответственность за качество разрабатываемых и строящихся ими проектов недвижимости.
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
Организации, осуществляющие изыскания, проектирование, строительство и надзор, несут соответствующую ответственность в соответствии с требованиями соответствующих законов и нормативных актов или условиями договора.
房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
Проекты развития недвижимости могут быть переданы в эксплуатацию только после завершения строительства и приемки в соответствии с «Положением об управлении качеством строительных проектов».
房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
Предприятия по развитию недвижимости должны фиксировать основные события в процессе строительства проекта в журнале проекта и регулярно представлять его в органы управления развитием недвижимости для регистрации.
房地产经营
Эксплуатация недвижимости
转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。
Передача проекта развития недвижимости должна соответствовать условиям, предусмотренным статьями 39 и 40 Закона КНР «Об управлении городской недвижимостью».
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
При передаче проекта развития недвижимости передающая и принимающая стороны должны в течение 30 дней после завершения регистрации изменения прав на землю представить договор передачи проекта в органы управления развитием недвижимости для регистрации.
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
Если при передаче проекта развития недвижимости предприятием по развитию недвижимости снос и компенсация за переселение еще не завершены, соответствующие права и обязанности по первоначальному договору о сносе и переселении переходят к принимающей стороне. Передающая сторона должна письменно уведомить об этом лиц, подлежащих сносу.
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
Предприятия по развитию недвижимости могут осуществлять предварительную продажу коммерческой недвижимости только при соблюдении следующих условий:
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(1) Полная уплата арендной платы за землю и получение свидетельства о праве на землю;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(2) Наличие разрешения на строительство и лицензии на строительство;
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
(3) Объем инвестиций в строительство, рассчитанный на основе предлагаемой к предварительной продаже недвижимости, составляет не менее 25% от общего объема инвестиций в строительство, а также определены график строительства и дата завершения и сдачи объекта;
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
(4) Проведена регистрация предварительной продажи и получено разрешение на предварительную продажу коммерческой недвижимости.
房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
Для подачи заявления на регистрацию предварительной продажи коммерческой недвижимости предприятие по развитию недвижимости должно предоставить следующие документы:
(一)本条例第二十二条第(一)项至第(三)项规定的证明材料；
(1) Подтверждающие документы, указанные в пунктах (1)–(3) статьи 22 настоящего Положения;
(二)营业执照和资质等级证书；
(2) Свидетельство о регистрации и лицензия на квалификацию;
(三)工程施工合同；
(3) Договор строительного подряда;
(四)预售商品房分层平面图；
(4) Поэтажный план предпродажного жилого помещения;
(五)商品房预售方案。
(5) План предпродажи жилых помещений.
房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
Орган управления развитием недвижимости должен в течение 10 дней с даты получения заявки на предпродажу жилого помещения дать ответ о согласии или отказе. В случае согласия выдается разрешение на предпродажу; в случае отказа должны быть указаны причины.
房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
Предприятия по развитию недвижимости не должны заниматься ложной рекламой; в рекламе предпродажи жилых помещений должен быть указан номер разрешения на предпродажу.
房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
При предпродаже жилого помещения предприятие по развитию недвижимости должно предъявить покупателю разрешение на предпродажу.
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
Предприятие по развитию недвижимости должно в течение 30 дней с даты подписания договора предпродажи зарегистрировать его в органе управления развитием недвижимости и органе управления земельными ресурсами уездного уровня или выше по месту нахождения объекта.
商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
При продаже жилого помещения стороны должны заключить письменный договор. В договоре должны быть указаны общая и жилая площадь, цена, дата передачи, требования к качеству, способ управления недвижимостью и ответственность сторон за нарушение.
房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
Если предприятие по развитию недвижимости поручает посреднической организации продажу жилых помещений, оно должно выдать посреднику доверенность. При продаже посредник должен предъявить покупателю соответствующие документы на жилое помещение и доверенность на продажу.
房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
Цена при передаче проекта развития недвижимости и продаже жилых помещений определяется сторонами путем переговоров; однако цены на жилье для резидентов, пользующихся государственными льготами, должны устанавливаться государством или регулироваться государством.
房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
Предприятие по развитию недвижимости должно при передаче жилого помещения предоставить покупателю гарантийный талон на жилье и инструкцию по эксплуатации.
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
В гарантийном талоне должны быть указаны уровень качества, подтвержденный органом контроля качества строительства, объем гарантии, гарантийный срок и гарантийная организация. Предприятие по развитию недвижимости должно нести гарантийные обязательства в соответствии с гарантийным талоном.
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
В течение гарантийного срока, если ремонт, проведенный предприятием по развитию недвижимости, повлиял на первоначальную функциональность помещения и причинил убытки покупателю, предприятие должно возместить убытки в соответствии с законом.
商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
После передачи жилого помещения, если покупатель считает, что качество основных конструкций не соответствует требованиям, он может обратиться в орган контроля качества строительства для повторной проверки. Если проверка подтверждает несоответствие, покупатель имеет право отказаться от квартиры; в случае причинения убытков предприятие по развитию недвижимости должно возместить их в соответствии с законом.
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
Покупатель предпродажного жилого помещения должен в течение 90 дней с даты передачи оформить регистрацию изменения прав на земельный участок и прав собственности на жилое помещение; покупатель жилого помещения, проданного в готовом виде, должен сделать это в течение 90 дней с даты подписания договора. Предприятие по развитию недвижимости должно содействовать покупателю в оформлении и предоставить необходимые документы.
法律责任
Юридическая ответственность
违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
За нарушение настоящего Положения, осуществление деятельности по развитию недвижимости без получения свидетельства о регистрации, орган управления промышленностью и торговлей уездного уровня или выше предписывает прекратить деятельность, конфискует доход, и может наложить штраф в размере до 5-кратной суммы дохода.
违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
За нарушение настоящего Положения, осуществление деятельности по развитию недвижимости без лицензии на квалификацию или с превышением уровня квалификации, орган управления развитием недвижимости уездного уровня или выше предписывает устранить нарушение в установленный срок и налагает штраф от 50 000 до 100 000 юаней; при неисполнении в срок орган промышленности и торговли аннулирует свидетельство о регистрации.
违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
За нарушение настоящего Положения, самовольная передача проекта развития недвижимости, орган управления земельными ресурсами уездного уровня или выше предписывает прекратить нарушение, конфискует доход, и может наложить штраф в размере до 5-кратной суммы дохода.
违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
За нарушение настоящего Положения, самовольная предпродажа жилых помещений, орган управления развитием недвижимости уездного уровня или выше предписывает прекратить нарушение, конфискует доход, и может наложить штраф в размере до 1% от полученной предоплаты.
国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
Государственные служащие, которые в ходе надзора за деятельностью по развитию недвижимости проявляют халатность, злоупотребляют служебным положением или превышают полномочия, при наличии состава преступления привлекаются к уголовной ответственности; в противном случае применяется дисциплинарное взыскание.
附则
Заключительные положения
在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。
На государственных землях за пределами городских планировочных зон, при осуществлении деятельности по развитию недвижимости и надзоре за ней, применяется настоящее Положение по аналогии.
城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
Земли коллективной собственности в пределах городских планировочных зон могут быть использованы для развития недвижимости только после их законного изъятия и преобразования в государственные земли.
本条例自发布之日起施行。
Настоящее Положение вступает в силу со дня его опубликования.