도시 부동산 개발 경영 관리 조례

(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布　根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订　根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订　根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订　根据2020年3月27日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第四次修订　根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第五次修订)

(1998년 7월 20일 중화인민공화국 국무원령 제248호로 발표, 2011년 1월 8일 <국무원의 일부 행정법규 폐지 및 개정에 관한 결정>에 따라 제1차 개정, 2018년 3월 19일 <국무원의 일부 행정법규 개정 및 폐지에 관한 결정>에 따라 제2차 개정, 2019년 3월 24일 <국무원의 일부 행정법규 개정에 관한 결정>에 따라 제3차 개정, 2020년 3월 27일 <국무원의 일부 행정법규 개정 및 폐지에 관한 결정>에 따라 제4차 개정, 2020년 11월 29일 <국무원의 일부 행정법규 개정 및 폐지에 관한 결정>에 따라 제5차 개정)

为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

부동산 개발 경영 행위를 규범화하고, 도시 부동산 개발 경영 활동에 대한 감독 관리를 강화하며, 부동산 업계의 건전한 발전을 촉진하고 보장하기 위하여, <중화인민공화국 도시 부동산 관리법>의 관련 규정에 따라 이 조례를 제정한다.

本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

이 조례에서 부동산 개발 경영이라 함은 부동산 개발 기업이 도시 계획 구역 내의 국유 토지에서 기초 시설 건설, 주택 건설을 수행하고, 부동산 개발 프로젝트를 양도하거나 상품 주택을 분양 또는 임대하는 행위를 말한다.

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

부동산 개발 경영은 경제적 효익, 사회적 효익, 환경적 효익이 상호 통일되는 원칙에 따라 전면 계획, 합리적 배치, 종합 개발, 부대 시설 건설을 실시하여야 한다.

国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

국무원 건설 행정 주관 부서는 전국의 부동산 개발 경영 활동에 대한 감독 관리 업무를 책임진다.

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

현급 이상 지방 인민 정부의 부동산 개발 주관 부서는 해당 행정 구역 내의 부동산 개발 경영 활동에 대한 감독 관리 업무를 책임진다.

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

현급 이상 인민 정부의 토지 관리 업무를 담당하는 부서는 관련 법률 및 행정법규의 규정에 따라 부동산 개발 경영과 관련된 토지 관리 업무를 책임진다.

设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

부동산 개발 기업을 설립하려면 관련 법률 및 행정법규가 정한 기업 설립 조건을 충족해야 할 뿐만 아니라, 다음 조건도 갖추어야 한다:

(一)有100万元以上的注册资本；

(1) 100만 위안 이상의 등록 자본금

(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

(2) 자격 증서를 소지한 부동산 전문, 건축 공정 전문 전임 기술 인력 4명 이상, 자격 증서를 소지한 전임 회계 인력 2명 이상

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

성, 자치구, 직할시 인민 정부는 해당 지방의 실제 상황에 따라 부동산 개발 기업 설립을 위한 등록 자본금 및 전문 기술 인력 조건에 대해 전항보다 높은 규정을 정할 수 있다.

外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当符合外商投资法律、行政法规的规定。

외국인 투자로 부동산 개발 기업을 설립하는 경우, 이 조례 제5조의 규정을 충족해야 할 뿐만 아니라, 외국인 투자 관련 법률 및 행정법규의 규정도 충족해야 한다.

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

부동산 개발 기업을 설립하려면 현급 이상 인민 정부의 공상 행정 관리 부서에 등록을 신청하여야 한다. 공상 행정 관리 부서는 이 조례 제5조의 규정을 충족하는 경우 신청을 접수한 날부터 30일 이내에 등록하여야 하며, 조건을 충족하지 못하여 등록하지 않는 경우 그 이유를 설명하여야 한다.

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

공상 행정 관리 부서는 부동산 개발 기업 설립 등록 신청을 심사할 때 동급 부동산 개발 주관 부서의 의견을 청취하여야 한다.

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，提交下列纸质或者电子材料，向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

부동산 개발 기업은 영업 허가증을 수령한 날부터 30일 이내에 다음 서면 또는 전자 자료를 제출하여 등록 기관 소재지의 부동산 개발 주관 부서에 비치하여야 한다:

(一)营业执照复印件；

(1) 영업 허가증 사본

(二)企业章程；

(2) 기업 정관

(三)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

(3) 전문 기술 인력의 자격 증서 및 고용 계약

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

부동산 개발 주관 부서는 부동산 개발 기업의 자산, 전문 기술 인력 및 개발 경영 실적 등에 따라 비치된 부동산 개발 기업에 대해 자격 등급을 결정하여야 한다. 부동산 개발 기업은 결정된 자격 등급에 따라 해당 부동산 개발 프로젝트를 수행하여야 한다. 구체적인 방법은 국무원 건설 행정 주관 부서가 정한다.

确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

부동산 개발 프로젝트를 결정할 때는 토지 이용 총체 계획, 연간 건설 용지 계획 및 도시 계획, 부동산 개발 연간 계획의 요구에 부합하여야 하며, 국가 규정에 따라 계획 주관 부서의 승인이 필요한 경우 계획 주관 부서에 보고하여 승인을 받고 연간 고정 자산 투자 계획에 포함시켜야 한다.

确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

부동산 개발 프로젝트를 결정할 때는 구시가지 개조와 신시가지 건설을 결합하는 원칙을 견지하고, 기초 시설이 취약하고 교통이 혼잡하며 환경 오염이 심각하고 노후 주택이 밀집된 지역의 개발에 중점을 두며, 도시 생태 환경을 보호하고 개선하며 역사 문화 유산을 보호하여야 한다.

房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

부동산 개발 용지는 양도 방식으로 취득하여야 한다. 단, 법률 및 국무원 규정에서 양도 방식 대신 사용할 수 있는 경우는 제외한다.

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

토지 사용권 양도 또는 무상양도 전에, 현급 이상 지방 인민정부 도시 계획 행정 주관 부서와 부동산 개발 주관 부서는 다음 사항에 대해 서면 의견을 제출해야 하며, 이는 토지 사용권 양도 또는 무상양도의 근거 중 하나가 된다:

(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

(1) 부동산 개발 사업의 성질, 규모 및 개발 기한;

(二)城市规划设计条件；

(2) 도시 계획 설계 조건;

(三)基础设施和公共设施的建设要求；

(3) 기반 시설 및 공공 시설의 건설 요구 사항;

(四)基础设施建成后的产权界定；

(4) 기반 시설 완공 후의 재산권 구분;

(五)项目拆迁补偿、安置要求。

(5) 사업 철거 보상 및 이주 요구 사항.

房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

부동산 개발 사업은 자본금 제도를 수립해야 하며, 자본금이 사업 총 투자에서 차지하는 비율은 20% 이상이어야 한다.

房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

부동산 개발 사업의 개발 건설은 배치 기반 시설을 통합적으로 계획하고, 먼저 지하, 그 다음 지상의 원칙에 따라 시행해야 한다.

房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

부동산 개발 기업은 토지 사용권 양도 계약에 약정된 토지 용도 및 착공 개발 기한에 따라 사업 개발 건설을 진행해야 한다. 양도 계약에 약정된 착공 개발 기한이 만 1년이 지나도 착공하지 않은 경우, 토지 사용권 양도 대금의 20% 이하에 해당하는 토지 유휴비를 부과할 수 있다; 만 2년이 지나도 착공하지 않은 경우, 토지 사용권을 무상으로 회수할 수 있다. 단, 불가항력 또는 정부나 정부 관련 부서의 행위, 또는 착공 개발에 필요한 선행 작업으로 인해 착공이 지연된 경우는 제외한다.

房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

부동산 개발 기업이 개발 건설하는 부동산 사업은 관련 법률, 법규의 규정 및 건축 공사 품질, 안전 기준, 건축 공사 탐사, 설계, 시공의 기술 규범 및 계약의 약정에 부합해야 한다.

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

부동산 개발 기업은 자신이 개발 건설하는 부동산 개발 사업의 품질에 대해 책임을 져야 한다.

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

탐사, 설계, 시공, 감리 등 단위는 관련 법률, 법규의 규정 또는 계약의 약정에 따라 상응하는 책임을 져야 한다.

房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

부동산 개발 사업이 준공된 경우, '건설 공사 품질 관리 조례'의 규정에 따라 검사에 합격한 후에야 인도하여 사용할 수 있다.

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

부동산 개발 기업은 부동산 개발 사업 건설 과정의 주요 사항을 부동산 개발 사업 수첩에 기록하고, 정기적으로 부동산 개발 주관 부서에 보내어 기록 보존해야 한다.

转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。

부동산 개발 사업을 양도하는 경우, '중화인민공화국 도시 부동산 관리법' 제39조, 제40조에서 규정한 조건에 부합해야 한다.

转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

부동산 개발 사업을 양도하는 경우, 양도인과 양수인은 토지 사용권 변경 등기 수속이 완료된 날로부터 30일 이내에 부동산 개발 사업 양도 계약을 지참하여 부동산 개발 주관 부서에 기록 보존해야 한다.

房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

부동산 개발 기업이 부동산 개발 사업을 양도할 때 아직 철거 보상 및 이주를 완료하지 않은 경우, 원래 철거 보상 계약 중 관련 권리와 의무는 그에 따라 양수인에게 이전된다. 사업 양도인은 피철거인에게 서면으로 통지해야 한다.

房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

부동산 개발 기업이 상품주를 분양(사전 판매)하려면 다음 조건을 충족해야 한다:

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(1) 전체 토지 사용권 양도 대금을 납부하고 토지 사용권 증서를 취득했을 것;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(2) 건축 공사 계획 허가증과 시공 허가증을 소지하고 있을 것;

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

(3) 제공하는 분양 상품주 기준으로 계산하여, 투자하여 개발 건설한 자금이 공정 총 투자의 25% 이상에 도달하고, 시공 진도와 준공 인도 일자를 확정했을 것;

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

(4) 분양 등기를 완료하고 상품주 분양 허가 증명을 취득했을 것.

房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

부동산 개발 기업이 상품주 분양 등기를 신청할 때는 다음 서류를 제출해야 한다:

(一)本条例第二十二条第(一)项至第(三)项规定的证明材料；

(1) 이 조례 제22조 제1항부터 제3항까지 규정된 증명 자료;

(二)营业执照和资质等级证书；

(2) 영업허가증 및 자격등급증서

(三)工程施工合同；

(3) 공사 시공 계약서

(四)预售商品房分层平面图；

(4) 분양 상품주 층별 평면도

(五)商品房预售方案。

(5) 상품주 분양 계획서

房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

부동산 개발 주관 부서는 상품주 분양 신청을 접수한 날로부터 10일 이내에 분양 동의 또는 분양 불동의 답변을 해야 한다. 분양을 동의하는 경우 상품주 분양 허가 증명서를 발급해야 하며, 분양을 동의하지 않는 경우 그 이유를 설명해야 한다.

房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

부동산 개발 기업은 허위 광고를 해서는 안 되며, 상품주 분양 광고에는 상품주 분양 허가 증명서의 문건 번호를 명시해야 한다.

房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

부동산 개발 기업이 상품주를 분양할 때에는 분양 예정자에게 상품주 분양 허가 증명서를 제시해야 한다.

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

부동산 개발 기업은 상품주 분양 계약 체결일로부터 30일 이내에 상품주 소재지의 현급 이상 인민정부 부동산 개발 주관 부서 및 토지 관리 업무를 담당하는 부서에 등록해야 한다.

商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

상품주 매매 시 당사자 쌍방은 서면 계약을 체결해야 한다. 계약에는 상품주의 건축 면적과 사용 면적, 가격, 인도일, 품질 요구사항, 물관리 방식 및 쌍방의 위약 책임을 명시해야 한다.

房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

부동산 개발 기업이 중개 기관을 위탁하여 상품주를 대리 판매하는 경우, 중개 기관에 위임장을 발급해야 한다. 중개 기관이 상품주를 판매할 때에는 상품주 구매자에게 상품주의 관련 증명 서류와 상품주 판매 위임장을 제시해야 한다.

房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

부동산 개발 프로젝트 양도 및 상품주 판매 가격은 당사자가 협의하여 정한다. 단, 국가 우대 정책을 적용받는 주민 주택 가격은 정부 지도 가격 또는 정부 지정 가격을 적용해야 한다.

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

부동산 개발 기업은 상품주를 인도할 때 구매자에게 주택 품질 보증서와 주택 사용 설명서를 제공해야 한다.

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

주택 품질 보증서에는 공정 품질 감독 기관이 검증한 품질 등급, 보증 범위, 보증 기간 및 보증 업체 등의 내용을 명시해야 한다. 부동산 개발 기업은 주택 품질 보증서의 약정에 따라 상품주 보증 책임을 져야 한다.

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

보증 기간 내에 부동산 개발 기업이 상품주를 수리함으로써 주택의 원래 사용 기능에 영향을 미쳐 구매자에게 손해를 입힌 경우, 법에 따라 배상 책임을 져야 한다.

商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

상품주 인도 후 구매자가 주체 구조 품질이 불량하다고 판단하는 경우, 공정 품질 감독 기관에 재검증을 신청할 수 있다. 검증 결과 실제로 주체 구조 품질이 불량한 경우, 구매자는 환불을 요구할 수 있으며, 구매자에게 손해를 입힌 경우 부동산 개발 기업은 법에 따라 배상 책임을 져야 한다.

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

분양 상품주의 구매자는 상품주 인도일로부터 90일 이내에 토지 사용권 변경 및 주택 소유권 등기 수속을 해야 하며, 현매 상품주의 구매자는 판매 계약 체결일로부터 90일 이내에 토지 사용권 변경 및 주택 소유권 등기 수속을 해야 한다. 부동산 개발 기업은 상품주 구매자의 토지 사용권 변경 및 주택 소유권 등기 수속을 지원하고 필요한 증명 서류를 제공해야 한다.

违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

본 조례를 위반하여 영업허가증 없이 임의로 부동산 개발 경영을 한 경우, 현급 이상 인민정부 공상행정관리 부서는 부동산 개발 경영 활동 중지를 명령하고, 위법 소득을 몰수하며, 위법 소득의 5배 이하의 벌금을 병과할 수 있다.

违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

본 조례를 위반하여 자격등급증서 없이 또는 자격등급을 초과하여 부동산 개발 경영을 한 경우, 현급 이상 인민정부 부동산 개발 주관 부서는 기한 내 시정을 명령하고, 5만 위안 이상 10만 위안 이하의 벌금을 부과한다. 기한 내 시정하지 않는 경우, 공상행정관리 부서는 영업허가증을 취소한다.

违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

본 조례를 위반하여 임의로 부동산 개발 프로젝트를 양도한 경우, 현급 이상 인민정부 토지 관리 업무를 담당하는 부서는 위법 행위 중지를 명령하고, 위법 소득을 몰수하며, 위법 소득의 5배 이하의 벌금을 병과할 수 있다.

违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

본 조례를 위반하여 임의로 상품주를 분양한 경우, 현급 이상 인민정부 부동산 개발 주관 부서는 위법 행위 중지를 명령하고, 위법 소득을 몰수하며, 이미 수취한 선급금의 1% 이하의 벌금을 병과할 수 있다.

国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

국가 기관 공무원이 부동산 개발 경영 감독 관리 업무에서 직무 태만, 사리 사취, 권한 남용으로 범죄를 구성하는 경우, 법에 따라 형사 책임을 묻는다. 범죄를 구성하지 않는 경우, 법에 따라 행정 처분을 내린다.

在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

도시 계획 구역 외의 국유 토지에서 부동산 개발 경영을 하거나 부동산 개발 경영 감독 관리를 수행하는 경우, 본 조례를 준용한다.

城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

도시 계획 구역 내 집단 소유 토지는 법에 따라 징수되어 국유 토지로 전환된 후에야 부동산 개발 경영에 사용될 수 있다.

本条例自发布之日起施行。

본 조례는 발포일로부터 시행한다.